O Administrador é o órgão executivo do condomínio para as partes comuns. Designação: Pela Assembleia de Condóminos, que pode designar o modo de eleição, como por exemplo, por rotatividade, por vontade de condómino que se ofereça. Pelo Tribunal, quando a Assembleia não nomear, a requerimento de um condómino, alegando as diligências encetadas para a nomeação e indicar a pessoa que entenda dever exercer o cargo. A pessoa indicada pode recusar a nomeação pelo Tribunal. Exoneração: Pela Assembleia de Condóminos, deliberando em primeira convocatória, por maioria dos votos representativos do capital investido; em segunda convocatória, por maioria dos votos dos condóminos presentes desde que representem, pelo menos, ¼ do valor total do prédio. Pelo Tribunal por solicitação de um condómino, desde que prove a prática de irregularidades ou atuação negligente nas funções. Renúncia: Pode o administrador renunciar ao cargo? Há quem entenda afirmativamente, argumentando que a renúncia é um ato jurídico unilateral, pelo que pode tomar essa decisão; os que entendem que não, fundamentam-se no fato de enquanto não for eleito ou nomeado substituto, o administrador tem de se manter no cargo. Administrador provisório: O artº 1435º-A do Código Civil prevê a figura do administrador provisório para a situação de inexistência de administrador (não eleição pela assembleia e não nomeação judicial), que será obrigatoriamente o condómino cuja fração ou frações representem a maior percentagem do capital investido, exceto se outro condómino desejar exercer essas funções e comunicar o seu propósito aos restantes condóminos. Se houver mais de um condómino em igualdade de circunstâncias as funções recaem sobre o condómino a que corresponda a primeira letra na ordem alfabética utilizada na descrição das frações no registo predial. Duração: O exercício do cargo é por um ano, renovável, salvo se houver disposição em contrário. Contudo, findo o prazo, tem de manter-se em funções até que seja eleito ou nomeado sucessor. Funções: Compete ao administrador, entre outras: Convocar a assembleia; Elaborar o orçamento das receitas e despesas para cada ano; Verificar, propor e atualizar anualmente o montante do capital seguro do seguro de incêndio do edifício ou frações e efetuá-lo no caso de condóminos que o não hajam feito com direito a reaver o prémio; Cobrar receitas e efetuar despesas comuns; Exigir dos condóminos a quota-parte das despesas; Regular o uso das coisas comuns e prestação de serviços de interesse comum; Executar as deliberações da Assembleia; Representar os condóminos perante as autoridades administrativas; Prestar contas; guardar e manter documentos que respeitem ao condomínio; Assegurar o cumprimento do regulamento, disposições legais e administrativas relativas ao condomínio; Entregar aos condóminos documentos das importâncias pagas; Elaborar o regulamento do condomínio se a Assembleia não houver feito; Dar a conhecer, e guardar, as notificações recebidas das autoridades administrativas; Afixar na entrada do prédio a identificação do administrador; Guardar as atas e facultar a sua consulta aos condóminos ou terceiros titulares de direitos relativos às frações; Manter em bom estado de conservação, segurança e funcionamento os sistemas coletivos de receção e distribuição de sinais de radiodifusão sonora e televisiva (DL 249/97, 23.9); Zelar pela contratação de uma empresa de manutenção de ascensor, pela manutenção e inspeção periódica dos ascensores, participando às entidades competentes (Câmara Municipal, DGE, Empresa de Manutenção) todos os acidentes ocorridos, no prazo de 3 dias, ou, imediatamente, no caso de vítimas mortais; Representação judiciária dos condóminos contra quem são propostas ações anulatórias de deliberações da assembleia de condóminos, salvo se a assembleia designe outra pessoa; Representar, quer como autor quer como réu, nas ações respeitantes às partes comuns; Reter e proceder à entrega das contribuições ao fisco e segurança social e efetuar seguro de acidentes pessoais quando exista porteira ou outro pessoal contratado; Abertura de conta poupança-condomínio. Legitimidade: O Administrador tem legitimidade para agir judicialmente contra qualquer condómino ou contra terceiro quando em execução das funções ou autorizado pela Assembleia. Por outro lado, pode ser demandado em ações respeitantes às partes comuns do edifício. Quando as ações respeitem à propriedade ou posse de bens comuns, o administrador só tem legitimidade se a assembleia conferir para o efeito poderes especiais. Dos atos do administrador, o condómino que se considere lesado dos seus interesses pode recorrer para a Assembleia de Condóminos.

A assembleia de condóminos é um órgão colegial, com caráter deliberativo, composto por todos os condóminos, a quem compete deliberar sobre os problemas das partes comuns. Condómino é a pessoa titular da fração autónoma. A representação em assembleia dos vários "tipos" de condóminos compete: Se incapaz ou ausente - ao tutor ou curador; Se herdeiros - ao cabeça de casal, se ato de administração ordinária; se atos de administração extraordinária, aos herdeiros, sendo o voto único; Se senhorio - quando há arrendamento da fração, o representante é o senhorio, ainda que por contrato caiba ao inquilino pagar as despesas de condomínio; Se comproprietários - quando haja mais de uma pessoa proprietária da fração cabe a representação a todos ainda que o voto seja único; Se usufruto: usufrutuário - cabe a representação para atos de administração ordinária; Se proprietário de raiz/nú-proprietário - para atos de administração extraordinária; Se uso e habitação - regime idêntico ao do usufruto; Se casal - cabe a representação ao cônjugue que tiver a administração da fração; Se penhora - o depositário judicial. A assembleia de condóminos está sujeita aos limites impostos por lei imperativa e pelas leis supletivas (não afastadas pelo título constitutivo da propriedade horizontal ou acordo dos condóminos), e às do título constitutivo da propriedade horizontal. As assembleias são ordinárias (que se realizam para discussão e aprovação das contas e do orçamento) ou extraordinárias (convocadas fora do caso anterior). A irregularidade da convocação gera a anulabilidade das deliberações tomadas. A assembleia de condóminos é dirigida por um presidente coadjuvado por um secretário, não devendo o administrador ocupar nenhuma dessas funções. A assembleia deve confirmar a existência de quorum: Para a sua constituição tem de haver quorum constitutivo (maioria dos votos representativos do capital investido); Para deliberação sobre determinado assunto tem de se ver se há quorum deliberativo. Em regra, as deliberações são tomadas por maioria dos votos representativos do capital investido. Casos há em que as deliberações têm de ser tomadas por outras maiorias: Por unanimidade: Modificação do título constitutivo; Arrendamento de uma parte comum; Reconstrução do edifício ou parte dele que represente pelo menos ¾ do seu valor. Se deliberações por unanimidade podem ser aprovadas por unanimidade dos presentes desde que estes representem pelo menos 2⁄3 do capital investido, sob condição de aos condóminos ausentes lhes ser comunicada a deliberação por carta registada com aviso de receção no prazo de 30 dias, e não tenham comunicado a sua discordância por escrito à Assembleia dentro de 90 dias após a receção das deliberações: Por maioria representativa de 2⁄3 do valor total do prédio: Obras inovatórias nas partes comuns; Por maioria de 2⁄3 do valor total do prédio: Obras a realizar pelos condóminos e que possam modificar a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício; Por maioria de condóminos e do capital investido: Reconstrução de parte do prédio destruído, correspondente a ¼ ou menos do seu valor; Por maioria dos votos do capital investido, sem oposição: Divisão de frações em novas frações autónomas. Aos condóminos ausentes têm de ser comunicadas as deliberações tomadas, enviando, por carta registada com aviso de receção, a ata da assembleia; consideram-se aprovadas se não comunicarem à assembleia por escrito a sua discordância ou assentimento no prazo de 90 dias contados da receção.

São órgãos do condomínio para as partes comuns do edifício a Assembleia de Condóminos e o Administrador.

Mediante autorização da assembleia de condóminos, o administrador pode abrir conta de depósito a prazo denominada conta poupança-condomínio. O prazo mínimo desta conta é de um ano, renovável por iguais períodos de tempo, com entregas ao longo do prazo anual conforme acordado com a instituição de crédito. Estas contas destinam-se a constituir um fundo de reserva para realização de obras de conservação, ordinária e extraordinária, e de beneficiação nas partes comuns do prédio. As obras de beneficiação só poderão ser as impostas pelas autoridades administrativas. As entregas feitas anualmente por cada condómino são dedutíveis em sede de IRS. Se o saldo for utilizado, para outros fins ou antes do prazo acordado, os montantes deduzidos acrescerão ao rendimento do ano da mobilização. Aos titulares de contas constituídas há mais de 3 anos e que pretendam mobilizar o saldo, é garantido o direito à concessão de um empréstimo, cujo montante é determinado no contrato de abertura da conta não podendo ser superior à diferença entre o valor das obras projectadas, segundo avaliação da instituição de crédito, e o saldo da conta poupança à data da concessão dos empréstimo. A mobilização do saldo deve ser realizada por cheque ou ordem de pagamento emitido a favor do construtor ou do credor do preço de venda dos materiais ou serviços para a realização das obras nas partes comuns.

As assembleias são convocadas pelo administrador, ou por condóminos que representem pelo menos 25% do capital investido ou por condómino que recorra de acto do administrador. A convocatória é comunicada, com 10 dias de antecedência, por carta registada ou por aviso convocatório com recibo de recepção assinado pelo condómino, donde conste o dia, hora, local e ordem de trabalhos e informação dos assuntos que têm de ser aprovados por unanimidade. Se não comparecer número suficiente de condóminos e a convocatória for omissa quanto a outra data, considera-se convocada nova reunião para uma semana depois na mesma hora e local, deliberando-se por maioria dos votos dos condóminos presentes desde que estes representem pelo menos ¼ do valor total do prédio.

O condomínio deve possuir, entre outros, os seguintes elementos: Livro de actas; Cartão de identificação fiscal; Escritura do titulo constitutivo da propriedade horizontal e certidão do registo predial; Pastas com contratos (seguros, de elevadores, trabalho/prestação de serviços), pagamentos fisco e segurança social, de registo e arquivo de correspondência, de documentos anexos às actas.

Os elevadores estão sujeitos a: Manutenção - assegurada por uma empresa de manutenção de ascensores, que é responsável civil e criminal, pelos acidentes causados por deficiente manutenção das instalações ou incumprimento das normas aplicáveis. Tem o dever de informar por escrito o proprietário das reparações a efectuar, ou, de imobilizar o ascensor em situação de grave risco, notificando proprietário e câmara municipal em 48 horas. O contrato de manutenção pode ser: Simples, compreendendo a manutenção em boas condições de segurança e funcionamento, sem substituição ou reparação de componentes; Completa, inclui a substituição ou reparação de componentes. Inspecção atribuídas às câmaras municipais e entidades inspectoras, estas certificadas pela Direcção Geral de Energia. A inspecção tem a periodicidade de: 4 anos, se edifícios mistos habitação/comércio ou habitacionais com mais de 8 pisos ou mais de 32 fogos; 6 anos, para edifícios habitacionais não incluídos anteriormente. Em caso de acidente, obrigatoriamente comunicado à câmara municipal se resultar morte, ferimentos graves ou prejuízos materiais importantes, são responsáveis não só a empresa de manutenção mas também o condomínio/proprietário, pelo que este deve efectuar um seguro para transferir responsabilidade à seguradora. Pode ser solicitada, a qualquer momento, a uma associação inspectora a fiscalização do estado do elevador. Os ascensores com cabina sem porta, instalados em edifícios não exclusivamente habitacionais, têm 5 anos para serem remodelados dotando-os de cabina com porta, salvo autorização de dispensa. Os ascensores sem controlo de carga têm 3 anos para serem dotados com esse dispositivo. As obras efectuadas nos ascensores presumem-se de benfeitorias: necessárias, se obras de manutenção; úteis, se obras de beneficiação. Os encargos com as obras de beneficiação são suportadas segundo o Regime do Arrendamento Urbano e da propriedade horizontal. Os proprietários não podem opor-se à realização de obras de beneficiação pelos inquilinos se as obras forem exigidas por disposições regulamentares de segurança.

Para custear as despesas de conservação do edifício é obrigatório constituir um fundo comum de reserva, contribuindo cada condómino com uma quantia de, pelo menos, 10% da sua quota parte nas restantes despesas do condomínio. Este fundo deve ser depositado numa instituição bancária.

No livro de actas são lançadas as reuniões dos condóminos, ainda que minimamente expressa. Haverá uma acta por cada assembleia de condóminos. A acta deve conter: Lugar, dia, hora da reunião, se é em 1ª ou em 2ª convocação, e neste último caso a data da 1ª convocação; Ordem de trabalhos constante da convocatória; Constituição da mesa da assembleia; Nomes dos condóminos presentes, ou representados, e valor em percentagem ou permilagem de cada condómino; Teor das deliberações tomadas em assembleia; Resultados das votações; Sentido das declarações dos condóminos, quando estes requererem; Teor dos documentos e relatórios submetidos à assembleia, geralmente em pasta de anexos/documentos à acta; Se condóminos devedores, a sua identificação (nome e fracção) e montante da dívida; assinatura dos condóminos presentes ou representados. A acta pode ser título executivo quanto ao condómino que deixe de pagar a sua quota parte desde que conste o montante das contribuições devidas, ou quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum.

CONTRA INCÊNDIOS Os edifícios com mais de 8 andares têm obrigatoriamente de ter 1 extintor por andar bem como um extintor na casa dos elevadores. INSTALAÇÕES DE GÁS Prevê a lei que seja efectuada uma vistoria periódica de 5 em 5 anos às instalações de gás do prédio. No entanto, outras entidades estão sujeitas a vistorias de 2 em 2 anos, caso da indústria turística e de restauração, escolas, estabelecimentos públicos ou particulares com capacidade superior a 250 pessoas. Devem realizar-se inspecções obrigatórias quando sejam feitas alterações no traçado ou na tubagem , quer nas partes comuns quer nos interiores dos fogos, e quando existam fugas de gás ou conversão para gás natural.

A vivência em condomínio apresenta dois tipos de regras, sujeitas a restrições: a da propriedade sobre imóveis (das fracções) e a da compropriedade (das partes comuns). O condómino está sujeito a restrições no uso da sua fracção autónoma: Emissão de fumo, fuligem, vapores, cheiros, calor, ruídos, produção de trepidações e outros factos semelhantes sempre que tais factos importem um prejuízo substancial para o uso do imóvel ou não resultem da utilização normal do prédio de que emanam. Obras, instalações ou depósitos de substâncias corrosivas ou perigosas que for de recear que possam ter efeitos nocivos não permitidos por lei; se autorizadas por entidade pública competente ou observando as condições indicadas na lei podem ser inutilizadas quando o prejuízo se efective. Abertura de minas, poços ou escavações que prive o prédio do apoio necessário para evitar desmoronamentos ou deslocações de terra. Consentir a montagem de andaime, colocar objectos, fazer passar os materiais para a obra ou actos análogos quando para reparar edifício ou construção, bem como para ir buscar de coisas que acidentalmente nele se encontre. Tomar providências para eliminar perigo de ruína e de desmoronamento. Permitir o escoamento natural das águas, terra ou entulho arrastados na sua corrente; Reparar ou tolerar que os façam quando existam obras defensivas para conter as águas. Abertura de janelas ou portas que deitem sobre fracção vizinha tem de respeitar o intervalo de metro e meio, bem como às varandas, terraços, eirados ou obras semelhantes quando sejam servidos por parapeitos de altura inferior a metro e meio em toda a extensão ou parte dela. Deixar que o proprietário de árvore ou arbusto contíguo ou confinante ao prédio apanhe os frutos que não sejam possíveis fazer do seu lado.

Considera-se ruído de vizinhança todo o ruído associado ao uso habitacional e às actividades que lhe são inerentes, produzido em lugar público ou privado, directamente por alguém ou por intermédio de outrém ou de coisa à sua guarda, ou de animal colocado sob a sua responsabilidade, que pela sua duração, repetição ou intensidade, seja susceptível de atentar contra a tranquilidade da vizinhança ou a saúde pública. O exercício de actividades ruidosas é interdito durante o período nocturno, entre as 18 horas e as 7 horas, e aos sábados, domingos e feriados, excepto se autorizadas por licença especial de ruído concedida pela câmara municipal ou pelo governador civil. As obras de recuperação, remodelação ou conservação de habitações, escritórios ou estabelecimentos comerciais só podem produzir ruído nos dias úteis e durante o período diurno entre as 8 e as 18 horas, excepto se forem obras para evitar ou minorar perigos ou danos relativos a pessoas e bens. Quando houver uma situação de ruído de vizinhança os interessados podem apresentar queixa à autoridade policial da área. Os sinais sonoros de alarme em veículos motorizados não podem exceder os 20 minutos, podendo ser removidos os veículos com funcionamento sucessivo ou ininterrupto de alarme determinado por razões fortuitas ou naturais se o proprietário não proceder de imediato à sua desactivação.

Seguro de incêndio É obrigatório a existência de seguro de incêndio, quer de cada fracção autónoma quer das partes comuns. É obrigação do administrador não só verificar a existência (e actualização) desse seguro mas também subscrevê-lo no lugar do condómino que não o tenha subscrito ou tendo-o, o valor for inferior ao fixado em assembleia; nestes casos o condomínio tem direito a reaver o prémio. Acidentes de trabalho Obrigatório quando existem empregados contratados (porteira, jardineiro, etc), quer para fazer face a um acidente no local e tempo de trabalho, quer para fazer face a situações que ocorram durante o trajecto normal da residência para o local de trabalho e vice versa, ou fora do local mas a mando da entidade patronal. Responsabilidade Civil Para fazer face a qualquer acidente verificado no prédio (ex. acidente com elevador).

É obrigatória a instalação de um sistema colectivo de recepção e distribuição de sinais de radiodifusão sonora e televisiva nos edifícios novos ou reconstruídos com 4 ou mais fracções autónomas, independentemente do uso a que se destinam. Na situação de condomínio ou compropriedade, a instalação do sistema colectivo é precedida de consulta aos condóminos ou comproprietários sobre o tipo, os custos e a localização de tomadas suplementares. O instalador é responsável pelo correcto funcionamento, cessando a sua responsabilidade quando decorram três anos sobre a data da instalação ou da obtenção da licença de utilização do edifício. O administrador é responsável pelo bom estado de conservação, segurança e funcionamento.